Por Lucas Catharino de Assis, advogado tributarista
A Reforma Tributária promoveu uma mudança profunda na forma como as receitas imobiliárias serão tributadas a partir de 2026. O regime geral passará a prever a incidência de IBS e CBS, o que representa um aumento significativo na carga tributária de quem recebe aluguel ou administra patrimônio por meio de holdings imobiliárias.
Para suavizar esse impacto, a Lei Complementar 214/2025 instituiu um regime especial opcional que permite a tributação fixa de 3,65% sobre a receita bruta das operações de locação, cessão onerosa e arrendamento.
Esse percentual reduzido pode gerar economia expressiva em alguns casos.
O benefício, entretanto, não é automático. Apenas contratos que atenderem rigorosamente às exigências legais poderão usufruir dessa alíquota reduzida, e o elemento mais crítico para essa habilitação é o cumprimento dos prazos. No caso dos contratos não residenciais — como comerciais — exige-se que a assinatura tenha ocorrido até a data de publicação da LC 214/2025, ocorrida em 02/07/2025, com a data comprovada por firma reconhecida ou assinatura eletrônica.
Além disso, o contrato precisa ser registrado até 31 de dezembro de 2025, seja no Cartório de Registro de Imóveis, no Registro de Títulos e Documentos ou mediante disponibilização à Receita Federal e ao Comitê Gestor do IBS, conforme regulamentação específica. O contribuinte que não observar qualquer desses requisitos perde o direito de optar pelo regime especial.
Para os contratos residenciais, também se exige que tenham sido firmados até a data de publicação da lei, com comprovação por firma reconhecida, assinatura eletrônica ou comprovante de pagamento da primeira locação até o mês subsequente ao início do contrato. Nessa categoria, o benefício se aplica apenas durante o prazo original do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, valendo o que ocorrer primeiro.
Esse assunto merece especial atenção de vários perfis de contribuintes, incluindo proprietários que realizam locação como pessoa física e holdings patrimoniais — inclusive aqueles ligados a plataformas de locação de curta duração, como o Airbnb. A partir de 2026, essas atividades estarão plenamente submetidas ao IBS e à CBS, com alíquotas superiores às hoje aplicadas pelo PIS e pela Cofins no regime cumulativo. Sem a formalização tempestiva dos contratos ainda em 2025, o direito ao regime reduzido é perdido.
A inobservância dos requisitos pode elevar substancialmente a carga tributária, reduzir a eficiência das holdings patrimoniais e aumentar os custos dos investidores imobiliários. Diante desse cenário, a revisão imediata dos contratos e a observância estrita dos prazos legais tornam-se medidas indispensáveis para quem deseja evitar impactos fiscais severos no novo ambiente tributário do país.
